Hiện nay, không hề thiếu những công ty bất động sản bán đất nền dự án ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung. Tuy nhiên, ngoài những công ty bất động sản uy tín thì lại có một vài công ty chỉ nhìn vào lợi nhuận mà lừa tiền người dân. Điển hình cho những hành vi lừa đảo của những công ty bất động sản không uy tín này đó chính là bán đất nền dự án chui kiếm lợi nhuận!

Thế nào là bán đất nền dự án chui?

Bán đất nền dự án chui - Rủi ro CỰC LỚN mà bạn có thể chưa biết

Bên cạnh những lô đất nền đã làm đúng trình tự đầy đủ giấy tờ và hồ sơ pháp lý thì vẫn có những lô đất nền chưa hề có giấy tờ cũng như chưa cấp sổ đỏ nhà đất tuy nhiên vẫn được các chủ đầu tư tung ra rao bán trên các sàn giao dịch. 

Với những lô đất nền này, là người mua, bạn sẽ gặp phải khá nhiều rủi ro đến từ các vấn đề phát sinh khác nhau, nên bạn cần phải thật sự cẩn thận để tránh xảy ra trường hợp “mất tiền oan”.

Vậy người mua sẽ chịu những rủi ro gì khi mua đất nền dự án chui?

Bán đất nền dự án chui - Rủi ro CỰC LỚN mà bạn có thể chưa biết

Đối với thời điểm hiện tại, xuất hiện không ít những công ty bất động sản bán đất nền dự án chui!

Điển hình như Dự án An Lạc Riverside (đường Nguyễn Hữu Trí, thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM), cho đến thời điểm ngày 8/05/2019 vẫn còn là một bãi đất trống, cỏ mọc um tùm và hơn nữa, Dự án này vẫn đang trong quá trình xin phép cơ quan chức năng công nhận chủ đầu tư và chấp thuận dự án đầu tư, điều chỉnh quy hoạch 1/500, chưa xin phép xây dựng.

Bán đất nền dự án chui - Rủi ro CỰC LỚN mà bạn có thể chưa biết

Phải đến cuối năm 2019 mới dự kiến sẽ hoàn tất pháp lý. Thế nhưng, trên các sàn giao dịch, “cò” môi giới lại tung ra bán rầm rộ, nhận cọc giữ chỗ từ 50 đến 200 triệu đồng.

Với những lời khuyên được đưa ra để nhằm lấy được sự tin tưởng từ khách hàng như: Dự án mới mở bán giai đoạn 1 nên còn nhiều nền đẹp, giá tốt. Anh cứ tham khảo giá, vị trí, được lô nào thì báo, em sẽ dẫn anh xem đất thực tế. Dự án này đang có vị trí hot nhất trên thị trường đó anh”.

Bán đất nền dự án chui - Rủi ro CỰC LỚN mà bạn có thể chưa biết

Thế nhưng, không một ai để ý rằng, tình trạng mua phải đất nền dự án chui sẽ xảy ra nhiều rủi ro sau này như:

Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai thì người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Nếu khách hàng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng thì không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Bán đất nền dự án chui - Rủi ro CỰC LỚN mà bạn có thể chưa biết

Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai ghi rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền phải được công chứng hoặc chứng thực.

Các giao dịch chuyển nhượng đất đai khi chưa có giấy chứng nhận sẽ vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Trong trường hợp này, nếu các bên xảy ra tranh chấp và cần sự can thiệp của tòa án thì tòa án sẽ yêu cầu các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong thời hạn nhất định. Quá thời hạn quy định đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu, mục đích chuyển nhượng sẽ không đạt được

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên trở về quyền sở hữu đất đai ban đầu. Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, với trường hợp tài sản giao dịch, lợi tức hoa lợi, thu được sẽ bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải tiến hành bồi thường cho bên còn lại.

Thứ hai, người mua phải đối mặt với việc xảy ra tranh chấp

Bán đất nền dự án chui - Rủi ro CỰC LỚN mà bạn có thể chưa biết

Người mua đất chưa có sổ đỏ không chỉ phải đối diện với các tranh chấp pháp lý từ người chuyển nhượng mà còn có thể gặp phải nhiều rủi ro khác khi xác định các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng nhà đất.

Ngoài ra, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy, sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Bán đất nền dự án chui - Rủi ro CỰC LỚN mà bạn có thể chưa biết

Vì thế, người nhận chuyển nhượng cần phải đối chiếu chính xác với các quy định pháp luật, điều kiện quyền chuyển nhượng đất để giao dịch chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, tránh các rủi ro, tranh chấp pháp lý xảy ra.

Thứ ba, người mua bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất

Khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua đất khó có thể thực hiện được các quyền với mảnh đất như quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho người khác hay thế chấp quyền sử dụng đất,… theo đúng quy định của  pháp luật Việt Nam. Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Bán đất nền dự án chui - Rủi ro CỰC LỚN mà bạn có thể chưa biết

Để hạn chế rủi ro, khi mua đất không có sổ đỏ, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết và yêu cầu người bán cung cấp các chứng từ liên quan đến mảnh đất đó

Với những rủi ro trên, tốt nhất, khi tìm hiểu và mua đất nền dự án, bạn cần phải tìm hiểu kỹ các thông tin cũng như giấy tờ pháp lý của đất nền đó để tránh những trường hợp đáng tiếc xảy ra. Và hơn hết, đối với những trường hợp bán đất nền dự án chui thì bạn nên tránh!